概要：房地产开发项目是个系统的简单工程，只有将各环节与整体的项目研发融合一起，实施项目管理，才能更佳地构建各环节相互配合，紧密联系，协调发展，才能构建房地产业经济、社会、生态效益的统一，增进房地产业身体健康持续的发展。本文明确提出了当前房地产开发项目工程管理不存在的问题，探究了房地产开发项目工程管理对策。关键词：房地产开发工程管理问题对策中图分类号：f293.33文献标识码：a文章编号：房地产开发项目是一项简单的系统工程，具备开发周期宽、投资金额大、面对风险多的特点。一般区分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实行阶段。

房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要胜总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理否有效地，密切关系到房地产产品质量优劣、工期长短、否可提供高额利润等方面，因此变得特别是在最重要。

现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，仍未构成一个科学有效地的管理模式。一、当前房地产开发项目工程管理不存在的问题1、房地产项目研发前期调研严重不足，缺少可行性研究当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策研发的问题，在一个项目开始之前，往往缺少前期调研论证，缺少可行性研究分析。一般是一获得地就开始盖楼，而无法对其展开技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法展开预测和掌控，导致后期经常出现了一系列问题，如商品房户型单一、结构设计过于合理，成本较高，公摊过大、空置问题相当严重等等，影响着土地和资本的流通和优化配备。

2、管理体制不完善，导致工程进度和成本背离预期目标我国房地产项目在展开研发时，对项目管理的解读过于了解，从而在运用过程中虽然如出一辙项目管理的模式，但是对项目管理的明确细节研究过于了解，特别是在是项目管理的体制普通不存在着过于完备的问题，这就在事前管理与事中管理经常出现了僵化，大自然在工程进度和成本方面也就更容易失控，与预期目标经常出现了相当大的背离，如近年来经常出现的延后交房，开发成本过低，房价无法掌控，管理费用居高不下等等，都远超过预期很多。3、物业和售后服务不做到，对立冲突隐患更为相当严重房地产是投资较小的产业，因此居民在出售时往往十分侧重后期的修理和设施设施的齐备，但我国许多房地产项目在研发过程中，品牌和售后服务意识较好，对于早已交房的商品房屋而言，如经常出现质量等其他问题，不存在售后修理不及时，此外，对于一些事前允诺的基础设施和配套措施，也不存在着偷工减料，甚至必要没，这就更容易导致买卖双方之间的冲突和对立，对后期的商品房屋销售也有负面影响，这种忽视事后管理和掌控的作法有利于项目管理整体效益的充分发挥和积存。

4、设计监理制度过于规范，制约着行业规范化运营当前，设计单位和监理单位不存在因应不密切甚至僵化的问题，使得大量设计问题在施工中频密经常出现，许多施工单位更改图纸比原设计图纸还多，这既造成了成本上的浪费，也造成了管理上的恐慌，加之工程设计的创建制度本来过于完备，许多施工单位就忽略设计对项目投资掌控的重要性，这种监理上的缺陷，使得施工单位缺少有效地的制度确保和规范运营。二、房地产开发项目工程管理对策1、项目研发中的管理对策在房地产开发项目刚刚跟上时，可玩性较为大。

而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确认建筑规划方案是这个阶段的最重要工作，关系到项目研发的胜败。本文做到了以下三方面可行性分析：第一，依照营销部作出的市场调查，辩论项目合适地理位置的挑选，并对建筑户型的规模和市场需求等级以及需求量作出合理的规划。第二，与规划部门大力地交流。

运用其对涉及政策的理解和地域规划科学知识，依照涉及规定，确认出有最不利于研发项目总体规划的指标。第三，根据《中华人民共和国招标投标法》等涉及法律，展开设计方案的竞标。竞标中要推崇建筑的美观程度和布局合理性等方面，作出公平、慎重的自由选择。

2、项目施工中的管理对策房地产项目的施工管理有内容多、时间宽、涉及面甚广、影响大等特点，且与工程管理目标构建具有相当大的关系。从项目工程的动工到完工过程中，展开施工管理的关键是以国家涉及法律和质量管理作为中心原则，严格执行涉及法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面展开严格控制。（1）对施工合约的管理施工企业同房地产项目研发企业所签定的施工誓约合约，是房地产项目研发企业对其项目实施施工管理的法律依据。该合约的订做是施工管理的首要任务。

除了国家规定的标准条款外，还必须对施工安全性与施工文明确保、工程款缴纳、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等展开具体的誓约。（2）施工质量的掌控对施工质量展开掌控是施工管理中的重点工作。

在房地产项目研发中，负责管理的人员要做到好全局，协商好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量掌控。明确要作好以下三项主要任务：第一，依照委托监理合约对分担该质量监理的工作人员，依照法律涉及规定展开监督。对关键工序和重点部分，严苛按照国家技术的标准竣工验收。

竣工验收合格一项，才能展开下项工序。第二，对施工企业严格监督，确保超过工序的质量标准，实施施工中的自我质量掌控。尽可能协助解决问题施工企业在工程施工中所遇上的技术难题，在技术上确保工程的质量。

第三，对工程所用材料要管理得宜。严苛按照设计拒绝与合约誓约，对市场作好调查，掌控市场材料信息。

根据国家涉及法规，运用招标的形式自由选择质量好、信誉低、价格合理的商家展开材料选配。（3）工期的掌控工期的掌控在房地产开发项目中也是十分最重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制定切实可行的工程进度计划和的组织设计。

可以建议施工单位使用project或p3软件对项目工程进度展开管理。在每一个计划的掌控上，要因应监理人员对施工单位的各项检查。

如若有偏差经常出现，要及时展开经常出现偏差的原因分析，并监督施工单位采取有效的补救措施，保证对工程工期的掌控。（4）成本的掌控政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安耗资等包含了一个房产研发工程的成本。其中建安耗资占到到总成本的80%以上。

要作好工程成本的掌控就要做：第一，引进竞争机制，做招标的公正、公平、公开发表，自由选择质量保证低、信誉好、价格合理的施工单位分担工程施工任务。第二，施工前作好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级护照的制度，就是只有在经过三级负责人的审查通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。

做层层审查，展开合理鉴证。（5）安全性的掌控房地产开发商和施工单位应当对地产研发的永久性和施工安全性结构充足推崇，必需根据国家涉及安全性规定展开严格控制，确保工程的安全性。房地产开发企业必需以对市场的做到、房地产市场需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就必须房产商以杰出的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为相结合、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实行顾客失望管理，即在规划设计、研发运营、施工建设及物业管理阶段以掌控成本、工程进度、质量为原则持续改善经营，强化管理，并大大获取让顾客失望的产品和服务。

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